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사업체의 감정 평가 공식


대부분의 중소 규모 사업체 소유주들이 궁금히 여기는 질문중의 하나는 “내 비즈니스 가격은???” 이다.

 

단순히 마음에 들어서, 아니면 앞으로의 전망을 보고 셀러가 책정한 가격을 그대로 사려는 사람은 아마도 없을 것이다. 무엇을 근거로 매매가격이 매겨졌는지를 알아야 하겠지만 사실은 그 기준이 매우 애매 모호한 것이 사업체 감정가인 것이다.

 

다른 부동산 투자와 마찬가지로 투자금에 대한 회수가 언제 이루어 지는가를 기준으로 삼긴 하지만, 사업체의 특성상 다른 부동산과는 다른 기준을 적용할 수 밖에 없다. 


그 이유는 “위험 요소”(Risk Factor)의 적용치 때문인데, 일반 부동산 감정가 산출 방법에 필요한 요소, 즉

▨ NOI (Net Operating Income)
▨ CAP Rate ( Capitalization Rate)

에 사업체마다 다르게 적용되는 Risk Factor 를 곱하는 방식이 기본 계산법이라고 보면 된다.

 

Risk Factor 에 영향을 미치는 사회적 요소는 (1) 이자율 (2) CAP rate 불균형 (3) 인플레이션 (4) 기후 변동 이다.


이 네 가지는 연쇄 작용처럼 발생해서 어떠한 사업체나 부동산의 가치 평가에도 영향을 준다. 은행 융자가 없는 나의 비즈니스라 하더라도 시중 금리가 오르면 유사 사업체의 CAP rate 와 차이가 벌어지고 결국 내 비즈니스에도 영향을 주는 것이다.


또한, Risk Factor에 물리적으로 영향을 미치는 또 다른 요소로는 (1) 운영의 난이도 (2) 경쟁업체의 시장 잠식 (3) 장비의 수명 (4) demographic 과 교통량의 변화 로 분류한다.

 

Risk Factor 의 적용은 노련한 비즈니스 브로커를 통해서만 가능하다. 은행이나 카운티에서 산출하는 감정가가 아니기에 매우 주관적이지만 실제 SBA 나 커머셜 융자시 Broker’s Opinion 과 턱없이 동떨어지게 감정가가 나오지 않는 이유는 은행이 회수하려는 최소 마지노선과 비즈니스 브로커가 보기에 실제 운영시 발생할 최악의 상황이 거의 일치하기 때문이 아닐까 싶다.

이제 가격 산정 방법을 알아보자.

 

위에 언급한 두가지 감정 산출의 기본 요소인 NOI 와 CAP rate는 일단 NOI (수익) 이 발생해야 CAP rate 를 적용할 수 있기 때문에 수익이 나지 않는 사업체는 CAP rate 산정을 할 수 없으므로 매매가격을 산정할 수 없다. 이 경우는 Risk factor의 적용 보다는 사업체의 재고나 장비가격을 매매가격의 기준으로 할 수 밖에 없다. 수익이 나지 않는 사업체는 부동산과는 달리 매입 즉시 임대료, 봉급, 세금등 부채가 발생하기 때문에 얼마에 가격 산정을 하고 얼마에 인수했다 하더라도 절대적으로 바이어의 능력에 달려있는 매매라 할 수 있다.


그 다음의 경우는 Owner Occupied, 즉 오너가 직접 운영에 관여하여 자신의 노임+ 수익을 내는 경우이다.


이 경우 NOI 에는 자신의 노임을 포함해서는 안된다. 월급은 월급이고 사업상의 수익은 수익인 것이다. 


이때 정상적인 사업체라면 Risk factor 중 사회적인 가변 요소를 고려하지 않는다면 대개 2년내 투자한 자금을 회수할 수 있는 계산법을 적용하는 것이 요즘 시장에서의 일반적인 적용치다.


즉, 자신의 월급을 제외하고 월 $5,000의 순수익 (NOI: 이는 이자, 소득세, 감가상각을 제외한 수익을 말함)이 발생했다면 24개월후에 회수 예상액인 $120,000 이 사업체 감정가로 보는 것이다.  이때 이 숫자를 그대로 적용하려면 Risk Factor 가 1.0 이어야 하며, 이는 안정된 사회적 요소와 평균치의 물리적 요소를 전제 조건으로 할 때 가능한 것이다.  


상업용 건물에서의 Risk Factor 적용은 expense 부분에서 실행하며, 사업체의 경우는 gross sales에서 적용한다. 다시 말하지만 이는 유능한 브로커의 판단에서 나오는 수치로서 수학적 formula로서 소비자에게 공개하기 힘든 점이 있다. 


만일 운영의 난이도가 높아 -10% 를 적용하고, 경쟁업체의 시장 잠식이 24개월안에 벌어질 상황이라면 최대 -20% 매출 감소를 예상해야 하며, 주변 도로공사가 교통량을 20% 줄인다면 총매출은 17%가 줄어드는 계산이 산출된다. 이에 따른 NOI 를 계산해서 다시 24개월의 회수치를 구하면 사업체 감정가는 $120,000 보다 훨씬 떨어질 수 밖에 없는 것이다. 상대적으로 운영의 난이도가 높고, 주변 인구가 증가하는 사업체일 경우는 그 반대 경우가 된다.

 

자신의 사업체를 전문 경영인이나 매니저에게 맡길 경우, 수익률(NOI)의 가장 커다란 변수는 역시 노임(Labor cost) 랄 할 수 있다. 오너가 직접 운영을 할 경우는 대개 최대 가용 인원을 효율적으로 사용할 수 밖에 없으므로 노임 총액을 신뢰할 수 있는 경우가 많다. 그러나 간접 경영을 할 경우는 효율성의 극대화를 위해 노임이 늘어날 수도 혹은 줄어들 수도 있으므로 감정가 산정시 전문가의 컨설팅이 필요할 수도 있겠다. 

 

마지막으로 언급해야 할 가장 중요한 감정가의 요소는 수요-공급의 원리와 건강한 사업체이다.


필자 개인적으로는 어쩌면 가장 요즘 시장을 좌우하는 요소라 생각하고 있다.

 

많은 수요가 있는 사업체는 프리미엄이라는 단어가 따라다닌다. 또한 세금 보고를 성실히 한 사업체는 E-2 visa 를 소지한 구매자나 SBA 융자가 필요한 분들이 선호하므로 프리미엄이 붙을 수 밖에 없다. 

 

만약 자신이 현재 운영하는 사업체에 Risk Factor 가 잠재되어 있다고 느끼신다면, 프리미엄이 얹어질 수 있는 업종을 선택하셔서 계속세금 보고를 성실히 하길 권한다.  

 

내 사업체의 가격은 결국 내가 매기는 것이다.


뉴스타 MRG 부동산 제공
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T. 972-245-2266
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E-mail: sean.kim@newstartexas.com
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