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본 칼럼은 2017년 8월 13일 ‘월간부동산’에 실린 글입니다.


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낮은 모기지 금리로 인한 재융자 수요가 러시다. 평생 구경하기 힘들 정도의 낮은 금리로 인해 페이먼트 부담을 낮추려는 수요다. 일부 대출자는 낮은 금리를 활용, 대출 상환기간을 단축시켜 은퇴시기를 앞당기려는 재융자 수요도 높다.

 

그렇다면 투자용 2차 주택의 재융자 절차는 어떨까? 거주용 주택에 대한 재융자보다 다소 까다로운 기준이 적용되는 것이 일반적이다. 거주용 주택보다 높은 주택담보 대출비율이 적용되는 한편 기타 제한조건도 있다. 투자용 2차 주택 재융자 때 알아둘 점을 소개한다.

 

에퀴티 비율 미니멈 25%


소유주가 거주하지 않는 투자용 주택에 대한 재융자는 거주용 주택에 비해 쉽지 않다. 투자용 주택의 재융자를 가장 어렵게 만드는 요인은 ‘잔존가치’(EQUITY) 비율이다. 거주용 주택 재융자 때 정부 프로그램의 경우 잔존가치 비율 제한을 없애기도 하고 일반 재융자의 경우 최소 20%를 요구하지만 투자용 주택의 경우 25%로 조금 높은 편이다. 거주용 주택과 달리 투자용 주택의 가치가 하락하면 소유권을 포기하고 쉽게 차압을 선택하는 비율이 높기 때문이다. 따라서 은행 측이 투자용 주택 소유주의 높은 ‘지분율’을 요구하는 이유다.

 

투자용 주택 재융자 때 크레딧 점수, 현금 자산 보유분, 개인 소득 등 기타 조건을 완화하는 은행이 있지만 ‘주택담보 대출비율’(LTV)은 대부분 75%로 거주용 주택의 재융자 때보다 높은 기준을 적용한다.

 

만약 투자용 주택이 2차 융자를 안고 있는 경우도 재융자는 쉽지 않다. 거의 불가능하다고 보아도 무방하다. 투자 당시에는 단지 임대 수익이나 되팔 목적만 염두에 둔 경우가 많아 2차 융자도 마다 않고 취득하게 된 경우가 많다. 1차 융자를 발급한 은행이 재융자를 승인해도 2차 은행이 모기지 연체 때 융자 원금을 포기해야 한다는데 동의해야 하는 절차를 밟아야 하기 때문에 2차 은행의 재융자 승인을 얻어내기 쉽지 않다.

 

임대료, 전액 소득으로 인정되지 않아


투자용 주택에 대한 재융자를 실시할 때 테넌트로부터 받는 임대료가 전부 다 소득으로 인정되지 않는 점도 알아둬야 한다. 대부분의 투자용 주택 소유주들이 임대료가 소득으로 인정돼 재융자 때 도움이 될 것으로 기대하지만 사실은 그렇지 않다. 주택 소유주가 전문 부동산투자 업체가 아닌 개인 투자자일 경우 임대료 전액이 소득이 인정받기 더욱 힘들어진다.

 

소득으로 인정되더라도 일부만 인정되는 경우가 많고 특히 새 테넌트를 들여 놓았을 때 임대료를 소득으로 인정받기 힘들다. 또 테넌트가 건물주와 친인척 관계일 경우 은행 측이 임대료로 받는 소득을 의심하는 사례가 많다. 투자용 주택 재융자 때 임대료 수익을 소득으로 인정받으려면 반드시 소득세 보고서나 은행 잔고 증명서 등 증빙 서류를 첨부해야 한다.

 

기타 제한조건


만약 여러 채의 투자용 주택을 소유하고 있는 경우도 재융자 때 어려움을 겪을 수 있다. 대부분의 은행은 주거용 부동산 모기지 대출과 관련 한 소유주가 4건 이상의 모기지 대출을 보유할 수 없도록 규정하고 있다. 이같은 규정은 정부가 보증하는 모기지 대출이 부동산 투자에 남용되지 않도록 하기 위해서다. ‘연방주택국’(FHA) 등이 주로 저소득층 구입자들을 위해 시행하는 정부 보증 모기지 대출이 평등하게 이뤄지도록 하는 취지로도 볼 수 있다.

 

투자용 주택 구입시 융자전 고려 사항


1. 충분한 다운페이를 하라 = 투자 부동산은 모기지 보험으로 커버할 수 없기 때문에 최소 20% 의 다운페이가 요구된다. 만일 25% 까지 다운할 수 있는 여력이 된다면 더 좋은 이자율을 적용 받을수 있기도 하다. 은행과 최적의 조건을 얻을수 있는 다운페이 액수를 상담하는것이 현명하다.

 

2. 크레딧 스코어가 의외의 변수가 될 수 있다 = 크레딧 점수가 740점 이하인 경우 같은 이자율을 적용 받았다 해도 혹 추가 비용이 발생하지 않는지 은행측과 확인해 보아야 한다. 아니면 포인트를 적용하게 되니 수익율을 다시 계산해 보아 투자 수익의 정확한 예측을 다시 해보는것이 바람직하다.

 

3. 다운페이가 부족하다 싶으면 작은 은행으로 가라 = 은행은 다소 융통성이 있는 편이다. 다운페이나 조건이 부족하다 싶으면 모기지 브로커를 통하는것도 한 방법일 수 있다.

 

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숀킴(Sean Kim)
뉴스타 MRG 부동산 대표
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