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본 칼럼은 2017년 11월 <월간부동산>에 실린 칼럼으로, 일부 내용이 현재(2019년 4월)의 상황과 맞지 않을 수 있음을 알려드립니다.


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요즘은 온라인 경매가 점점 늘어나는 추세다. 어떤 경매를 선택하던 간에 기억해야 할 점은 경매는 쉬워 졌어도 부동산 구입 자체는 매우 복잡하다는 것이다. 따라서 경매 과정에 대한 충분한 사전 지식을 갖춰야 실수 없이 원하는 매물을 손에 넣을 수 있다.


타이틀 미리 점검‘LIEN’설정 여부 파악토록
낙찰시 지불할 현찰이나 머니오더 등 소지
온라인 매물 확인‘AS-IS’, 외관 잘 살펴야


경매는 절차상 매우 복잡한 과정을 거쳐야 하지만 요즘은 컴퓨터 기술이 발달해 경매 과정이 간단해져 경험 없는 투자자들도 쉽게 접근할 수 있다. 모든 종류의 부동산과 자산이 경매를 통해 거래 될 수 있지만 경매에 나오는 부동산 대부분은 차압 물품들이다. 주정부에 따라 다르지만 일반적으로 금융회사가 지정하는 신탁자 또는 법원 직원이 경매를 주도해 모기지 페이먼트를 내지 못하는 소유주의 대출금을 회수해 준다. 부동산 경매 전문 웹사이트 ‘리얼티트랙(Realty Trac)’에 따르면 작년기준으로 미국내 차압 과정의 주택은 85만 채로 이중 42%가 경매로 처분됐다. 하지만 꼭 압류 주택만 경매에서 거래되는것은 아니다. 요즘은 고급 주택이나 오피스 건물, 호텔, 아파트와 같은 상업용 부동산도 경매를 통해 팔려나간다. 특히 일부 주택 개발자들은 새로 지은 집을 경매로 판매하기도 한다.

 

경매는 두가지 방법으로 구분된다. 사람이 직접 주도하는 경매와 온라인 경매다. 요즘은 온라인 경매가 점점 늘어나는 추세다. 어떤 경매를 선택하던 간에 기억해야 할 점은 경매는 쉬워 졌어도 부동산 구입 자체는 매우 복잡하다는 것이다. 따라서 경매 과정에 대한 충분한 사전 지식을 갖춰야 실수 없이 원하는 매물을 손에 넣을 수 있다.

 

라이브 옥션 또는 라이브 경매(LIVE AUCTION)


부동산 경매 중 압류 부동산 경매의 대부분은 카운티 법원 앞 또는 건물 내 홀에서 이루어 진다. 라이브 압류 경매는 일반에게 공개되므로 누구나 참석할 수 있다. 경매에 참여 하려면 먼저 등록을 해야 한다. 대부분 경매 부동산을 일시불로 지불할 수 있을 정도의 충분한 자금을 가지고 있는지를 증명해야 한다.

 

(1) 압류 경매 찾기 ‘리얼티 트랙’(RealtyTrac)이나‘Auction.com’ 같은 온라인을 통해서도 경매 지역을 확인할 수 있다. 압류 세일 자료는 보통 온라인이나 카운티 법원 또는 ‘트러스티’라고 불리는 제3차 세일즈 에이전트를 통해 얻을 수 있다. 원하는 지역의 부동산 에이전트 또는 브로커를 통해 압류 주택 명단을 확인해 볼 수도 있다. 하지만 이런 경매 판매는 에이전트 커미션이 없다.

 

(2) 사전 조사 경매에 앞서 모든 제출된 서류를 읽고 이해해야 한다. 부동산 변호사 또는 지식이 풍부한 부동산 에이전트로부터 조언을 받는 것도 좋을 생각이다.

 

(3) 부동산 마켓 시세 평가 대출자의 모기지가 얼마나 밀려 있으며 특히 린(lien), 즉 차압권이 걸려 있는지 반듯이 확인해야 한다. 비딩으로 낙찰 받는다고 해도 부동산에 걸려 있는 린이 남아 있다면 이를 갚아야 한다. 타이틀 회사 또는 부동산 변호사를 통해 비딩에 나설 부동산의 타이틀을 확인한다.

 

(4) 사전 부동산 확인 밖에서 주택 상태를 확인하는 방법이다. 압류주택은 보통 소유자가 살던지 아니면 세입자가 입주해 있다. 절대 이들을 방해해서는 안된다. 집안으로 잘못 들어갔다가는 범죄자로 오인받을 수 있다. 경매는 ‘애즈 이즈’(as-is), 즉 현 상태 그대로 진행된다. 따라서 경매에서 낙찰을 받기 전에는 집안 상태를 확인할 길은 없다. 예기치 못한 수리비로 수천달러를 더 내야 하는 경우도 있다. 그래서 투자자들 사이에는 “외관을 보면 내부를 알 수 있다”는 말이 통용된다. 외부 관리가 형편 없다면 내부는 안봐도 뻔하다.

 

(5) 자금 준비 압류 경매 대부분은 현금이나 은행 머니오더 또는 캐시어스 첵으로만 경매금을 받는다. 거의 모든 주에서 경매 즉시 매물에 대한 돈을 지불하도록 한다. 하지만 몇 개주는 경매가의 몇 %만 내고 나머지는 일정 기간 내에 내도록 허용한다. 카운티 압류 경매는 선금을 요구하기도 한다. 이 선금 디파짓은 지방 정부에 따라 다르지만 일반적으로 최종 낙찰 예상가의 5~10% 범위다.

 

(6) 모든 경매 상품 재확인 경매 당일 매물 부동산을 재확인한다. 압류 부동산 경매는 종종 연기 되거나 취소되기도 한다. 모기지를 빌린 주택 소유주가 밀린 대금을 대출회사에 지불했기 때문에 취소 될 수도 있고 또 융자 조정을 받거나 숏세일로 주택을 이미 처분해 경매가 취소될 때도 있다. 또한, 은행 또는 대출회사가 관련 서류를 제때 접수 시키지 않았을 수도 있고 또 주택 소유주가 숏세일을 마칠 때까지 시간을 더 달라고 요구해 연기 되는 수도 있다.

 

(7) 비딩 경매 시작전 최소 1시간 전 체크인 한다. 경매인이 원하는 가격을 부를 때 들고 있는 경매 ‘비더 카드’를 들어 올리면 된다. 물론 더 높은 가격으로 다른 참가자가 낙찰 받을 수 도 있을 것이다. 낙찰을 받으면 일시불로 즉시 또는 주법에 따라 돈을 내야 한다. 돈을 모두 지불하면 판매 승인증 또는 영수증, 집 거래 등기부, IRS 8300양식을 받게 된다. 주법에 따라 서류가 다를 수 있다.

 

증서를 받았다고 해서 끝나는 것은 아니다. 진짜 타이틀 증서는 돈을 완납한 후 10일 이내에 배송된다. 이 기간중 원래 집 주인이 판매 거부서를 제출 하고 밀린 돈을 모두 지불해 부동산 소유권을 되찾을 수도 있다. 타이틀 증서가 도착하기 전까지는 부동산에 대한 어떤 공사도 시작하면 안된다.

 

온라인 경매(ONLINE AUCTION)


온라인 비딩은 하루에 진행되는 것이 아니라 수일간 또는 수주간 24시간 진행되기도 한다. 온라인 옥션을 통해 숏세일 부동산, 비 압류 주택(일반주택), 은행소유주택(REO로 부름), 상업용 부동산, 노트 등 미 전국의 다양한 부동산을 구입할 수 있다. 비딩 방법은 라이브 경매와 비슷하며 한번에 여러 채의 부동산을 비딩할 수 있다.

 

온라인 옥션에는 많은 발품이 필요하다. 온라인에 올라와 있는 각종 부동산 정보와 지역 지도, 린 유무, 현 마켓 시세 등등 모든 정보를 읽어야 좋은 비딩을 할 수 있다. 그런데 라이브 압류 세일과는 달리 온라인 경매에서 거래된 대부분의 주택은 ‘브로커 코옵’이라고 불리는 에이전트 커미션을 둔다. 에이전트 서비스 비용이 있는 것이다. 그래도 직접 이 절차를 통해 부동산을 구입할 수 있다면 이미 당신은 부동산 전문가이다.

 

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숀킴(Sean Kim)
뉴스타 MRG 부동산 대표
C. 972-245-2266
T. 972-245-2266
F. 214-279-3991
E-mail: sean.kim@newstartexas.com
2625 Old Denton Rd. Suite 576
Carrollton, TX 75007


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