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◎ 학생이었던 신분도 주택 구입 가능
◎ 풀타임 근무 주 40시간 미만일 경우 증빙 필요
◎ 팁 주요 수입원인 경우 V.O.E.로 수입 증명

 

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주택 매매 계약서를 서명 하신 후 클로징까지 소요되는 시간은 보통 21일에서 30일 정도 입니다. 이 기간 동안 준비하고 검토해야 할 서류들의 분량은 생각보다 적지 않으며, 클로징을 해 보신 분이라면 엄청난 서류의 양을 클로징 때 경험해 보셨을 겁니다. 융자 신청서(1003 form) 작성, 주택 감정(Appraisal), Title 검토, 심사관의 추가 요청 등 모든 Condition들이 Clear 되어야 클로징을 하실 수 있으며, 각 STEP 마다의 소요 시간을 잘 계산 해야 순조롭게 클로징을 할 수 있습니다. 이 중 시간 소요의 비중이 큰 STEP 중 한가지인 “직장 기록의 증명(Verification of Employment)”에 대해 설명 드리겠습니다. 

 

▨ Employer 또는 HR Department로부터 직접 증명 받는 방법

 

W-2를 받으시는 직장인 분들은 보통 “Paystub (급여 명세서)”로 수입에 대한 증명을 하게 됩니다. 하지만 몇몇 직종에 종사하시는 분들과 특별한 사유가 있으신 분들은 Verification of Employment (VOE) 양식을 Employer가 작성해 주셔야 합니다. 예를 들어, 새로운 직장에서의 근무기간이 2년 이내, 최근 2년 사이 휴직이 있었던 경우, 식당이나 Nail Shop과 같이 TIP이 주요 수입 원인 경우, 또는 간호사와 같이 Full-Time이지만 주 40시간을 근무하지 않으시는 분들의 경우 Verification of Employment를 제출 하셔야 합니다.

 

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▲ VOE양식 SAMPLE. Employer로부터 Verify 받아야 할 항목들.

 

▨ 3rd Party Company로 부터 온라인으로 증명 받는 방법

 

대기업이나 몇몇 큰 회사들은 Verification of Employment를 제 3자의 대행 업체를 통해 발급합니다. The Work Number나 Thomas & Company와 같은 회사들은 큰 기업들의 HR Department의 역할을 일부 대신해 줍니다. Employment ID와 Social Security Number가 필요하며 대부분 HR Department를 통해 방급 받는 시간보다 짧은 편입니다. 

 

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▨ 학교 Transcript로 증명  - 학생들도 주택 융자 신청 가능

 

최근 2년간의 직장 기록이 “학생 (Student)” 이셨던 경우, 학교 Transcript으로 직장 기록을 증명 하실 수 있습니다. 최근에는 First Home Buyer 프로그램으로 졸업 후 곧바로 주택 구매를 하는 젊은 연령층의 구매자가 늘고 있는 추세 입니다. 반드시 졸업을 해야 할 조건은 없으며, 고등학교 졸업 만으로도 가능 합니다.
 

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주택 융자 진행에 있어서 승인 여부는 직장 기록의 확인으로부터 시작됩니다. Income은 가장 중요한 요소 중 하나이며, 최근 2년간의 직장 기록이 충분하지 않다면 현재 수입이 높은 편이라도 승인여부가 불투명 해질 수 있습니다. 

 

그럼 본 칼럼에 대해 궁금하신 점이 있으시면 연락 주시길 바랍니다. 감사합니다. 

 

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제공: Prime Home Loans, Inc. (NMLS# 98975)
이형운(Sean Lee) 융자 전문인 (NMLS# 1638344)
SL@PHL101.com
Tel. (972) 632-0072
KakaoTalk: MK1177SEAN


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