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본 칼럼은 2018년 3월자 <월간부동산>에 실린 칼럼으로, 일부 내용이 현 상황(2019년 5월)과 맞지 않을 수 있음을 알려드립니다.


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연방주택국(FHA) 융자가 첫 주택 구입자들에게 큰 인기를 끌고 있다. 이 융자는 적은 액수의 다운페이먼트가 돋보이며 일반 융자보다 덜 까다로운 심사기준이 적용된다. 쉽게 말해 FHA 융자는 연방주택국이 보증하는 모기지 론이다. 이 융자를 얻을 경우 주택 소유주는 모기지 보험료를 내야 한다. 이는 융자 페이먼트를 연체할 경우를 대비한 일종의 안전장치라고 보면 된다.

 

▨ 다운페이는 3.5% 만 내면 된다

 

FHA 융자를 얻기위해 필요한 크레딧 점수는 바이어가 어떤 종류의 융자를 신청하느냐에 따라 다르다. 하지만 3.5%정도를 다운하고 융자를 얻으려면 최소 580점의 크레딧 점수가 필요하다. 만약 바이어의 크레딧 점수가 500~579점인 경우 주택구입때 최소 10%의 다운 페이먼트를 지불해야 한다. 크레딧 점수가 500점 미만인 경우 기본적으로 FHA 융자를 신청할 수 없다. 대부분 바이어의 경우 집값의 3.5%만 다운하면 FHA 융자를 신청할 수 있다. FHA 융자 대출자는 자신의 세이빙스를 집 다운 페이먼트로 활용할 수 있으며 가족이나 친지로 부터 받은 기프트나 주정부 또는 로컬정부로 부터 받은 그랜트도 다운 페이먼트 소스로 이용할 수 있다.

 

▨ 콘도·타운하우스는 단지 전체에 대한 승인 필요

 

콘도나 타운하우스의 경우에는 단지 전체가 FHA의 승인을 받아야 하는 단점이 있어 콘도 또는 타운하우스 구입을 원하면 미리 해당 단지가 FHA 론이 가능한지 확인해야 한다. 아무리 맘에 드는 콘도나 타운하우스가 있어도 FHA 론 승인을 받은 단지가 아니면 그림의 떡일 뿐이다. 콘도나 타운하우스가 FHA 론 대상이 되려면 재난이나 책임보험에 가입돼 있어야 하며 경우에 따라 홍수보험도 필요하다.
또한 오너 거주 비율이 단지 전체의 50% 이상이어야 하며 공동 관리구역의 면적이 단지 전체의 25%를 넘으면 안 된다. 또한 관리비(HOA)를 연체한 유닛이 전체의 15%를 넘으면 승인을 받을 수 없다.

 

▨ 융자비용, 일반 융자보다 비싸

 

FHA 론의 최대 약점은 융자비용이 일반 융자에 비해 비싸다는 점이다. FHA 론은 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 다소 자격이 부족한 바이어들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서는 융자이므로 이 보증비용을 바이어가 부담해야 한다.
초기 보증비로 융자할 때 일시불로 융자액의 1.75% 정도를 내야 하는데 사실 이 금액도 융자를 해준다. 그리고 연 약 1.25~1.35%에 해당하는 모기지 인슈런스(MI) 프리미엄을 매달 납부해야 한다. MI 프리미엄은 일반 융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우 발생한다.
서브프라임 사태 이후 재정상태가 악화된 FHA는 지난 수년간 초기 보증비용과 연 MI 프리미엄을 지속적으로 인상해 왔다. 그럼에도 불구하고 현 모기지 금리가 역사적 기준으로 볼 때 매우 낮은 수준이기 때문에 다운페이먼트가 부족하거나 크레딧이 좋지 않은 바이어들에게 FHA 융자는 좋은 대안이라고 할 수 있다.


▨ 융자 상한선, 카운티마다 달라


FHA 융자금액 상한선은 카운티 별로 달라지므로 유의해야 한다. 한인이 주로 거주하는 Dallas, Denton, Collin county 의 최고 융자 가능액은 $386,400 이다. 30년, 15년 고정과 5, 7, 10년 고정 후 변동 등 대부분의 상품으로도 가능하나 이자만 내는 상품은 없다. 자격은 미 시민권자, 영주권자 및 비영주권 거주 외국인 (Non-Permanent Resident Alien, H-1B Visa)도 FHA론을 받을 수 있다.

 

▨ 클로징 비용을 커버할 수도 있다

 

FHA는 홈셀러, 주택건설사, 렌더등이 모기지 대출자가 부담해야 하는 클로징 비용의 일부를 지불 하도록 허락하고 있다. 이 클로징 비용에는 주택감정비, 크레딧 리포트, 타이틀비 등이 포함된다. 만약 렌더가 클로징 비용일부를 부담할 경우 바이어에게 더 높은 이자율을 차지할 수 있다. 바이어 입장에서는 몇 개의 융자 프로그램을 비교해서 가장 비용이 적게 드는 것을 선택하는 것이 좋다.

 

▨ 20% 이상 다운 가능하면 일반융자가 낫다

 

FHA 융자는 집값의 3.5%이상을 다운하기 힘든 바이어에게는 유리하지만 집값의 20%이상 다운이 가능하면 일반 융자를 얻는 편이 낫다. FHA 융자의 경우 모기지 보험료를 내야하고 재산세도 임파운드시켜 매월 지불해야 하는 등 바이어에게 부담이 될 수 있다.

 

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숀킴(Sean Kim)
뉴스타 MRG 텍사스 부동산 대표
C. 972-245-2266
T. 972-245-2266
F. 214-279-3991
E-mail: sean.kim@newstartexas.com
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