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본 칼럼은 2018년 4월자 <월간부동산>에 게재된 칼럼으로, 일부 내용이 현 상황(2019년 5월)과 다소 맞지 않을 수 있음을 알려드립니다.


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어떤 부동산의 값이 싸다거나 비싸다고 판단하기 위해서는 해당 물건이 거래되는 시장 안에서 형성되고 평가 받게 된다. 따라서 상업용 부동산에 투자를 계획하는 분들은 상업용 부동산 시장과 가격을 평가하는 기준을 이해할 수 있어야 좋은 조건의 부동산을 구입할 수 있는 것이다. 

 

상업용 부동산의 가격을 적절하게 평가하기 위해서는 일반적인 주택의 가격을 평가할 때 개입될 수 있는 감정적 요소와 비금전적 요인들을 배제하고 철저하게 경제적인 관점을 유지할 필요가 있다. 금전적 이익을 위해 투자를 하는 것이지 취미나 호사로 삼아 투자를 하는 사람은 없기 때문이다. 상업용 부동산에 투자할 때는 먼저 투자에 대한 보상(Return on Investment, ROI)를 고려하여 시장에 나와 있는 다른 부동산과 비교하여 ROI가 높은 쪽을 선택하는 것이 기본 개념이다. 

 

상업용 부동산의 경우 투자금에 대한 환수(ROI)는 임대수익을 통해 이루어지는 것이 일반적이므로 투자 대상이 되는 부동산의 가격을 임대료 수입으로 나누어 보는 방식(Gross Rent Multiplier, GRM)으로 부동산의 가치를 쉽게 파악할 수 있다. 

 

GRM방식을 적용하기 위해서는 부동산 중개인을 통해 임대수입, 관리비용등 몇가지 정보를 수집하여 시장에 나와 있는 다른 매물들과 비교해 보아야 하는데, 최종적으로 Cap Rate이 높은 부동산의 ROI (투자에 대한 보상)가 좋은 것이므로 투자자가 기대하는 값싼 매물에 해당된다고 할 수 있다. 여기서 비교한 결과를 분석하고 각각의 부동산이 갖고 있는 재정상태를 파악하려면 다음과 같은 일반적인 용어들을 이해할 필요가 있습니다.

 

| Gross Rent: 연간 총 임대수입 |

 

Gross Income = Gross Rent - Vacancy(공실, 결원) + Other income(부동산세 부과금, 관리비 부담금 등)

 

Net Operating Income(NOI) = Gross Income - all expenses(융자를 한 경우 금융비용Debt Service을 제외한 모든 지출)

 

Cap rate = NOI ÷ Price

 

Cash Flow = NOI - Debt service

 

주택의 경우에는 구조, 분위기, 주변환경 등을 받아 들이는 주관적이고 정서적인 면이 크게 영향을 미치지만 상업용 부동산의 경우에는 자산으로서의 부동산만을 구입하는 것이 아니라 부동산과 연계되어있는 수입원을 함께 구입하는 것이므로 여러 가지 숫자의 조합과 계산에 의존하여 부동산의 가치를 평가하고 구입을 결정해야 하는 것이다.

 

GRM 방식으로 상업용 부동산의 가치를 산정하는 예를 들어보겠다. 

 

Asking price가 $1,000,000인 건물에서 연간 렌트 수입으로(Income/year) $80,000이 들어오고 렌트 수입 이외의 수입(Other Income)이 $8,000이 있는 경우 공실률(Vacancy)을 5%(= $4,000)로 적용하면 연간 총 수입(Total Gross Income)은 (80,000 + 8,000-4,000) = $84,000이 된다. 여기서 각종 세금, 관리비등 각종 비용(Total Expenses)은 $72,000 이라 하고, 따라서 연간 순수익(NOI)을 건물의 가격으로 나눈 Cap rate(NOI÷Asking price) 은 7.2%가 된다. 이와 같은 방식으로 주변의 다른 건물의 Cap Rate을 구하여 비교하면 투자하고자 하는 부동산의 상대적인 가치를 평가할 수 있는 것이다. 

 

GRM 방식처럼 수익성과 투자대비 환수율(Cap Rate)로 부동산의 가치를 평가하는 것은 단기적인 재정상태를 근거로 다른 여러 부동산의 환수율과 비교하여 상대적인 가치를 간편하게 평가해 볼 수 있는 장점이 있다. 왜냐하면 똑같은 금액의 임대수입을 올리고 있는 상업용 건물이라 하더라도 각각의 건물이 갖고 있는 다른 모든 조건들이 동일할 수 없기 때문이며, 또한 건축 연도가 다르고, 건물의 관리상태도 차이도 고려해야 하기 때문이다. 

 

또한 어떤 건물은 상대적으로 값비싼 자재를 사용하기도 하고, 또는 건축학적으로 높은 가치를 인정받을 수 있는 설계를 바탕으로 지어졌을 수도 있다. 이와 같이 건축비용과 재건축에 소요되는 비용을 근거로 부동산의 가치를 평가하는 것도 부동산의 가격을 결정하는 한 방법(Cost Approach)이 될 수 있다. 그러나 이러한 평가 방법은 건축분야나 건축자재 등에 관한 깊은 식견과 정보가 필요한 일이기 때문에 이와 같은 비용을 통한 부동산 가격평가는 전문적인 평가기관에 의뢰할 수 밖에 없다.

 

상업용 부동산에 투자하려는 분들은 주택을 구입하거나 투자용 주택을 매매할 때 주택의 가격을 결정하는 방법을 잊어버리는 것이 좋다. 상업용 부동산의 가치를 결정하는 과정과 방법은 일반적으로 주택을 감정할 때와는 다르게 객관적이고 산술적인 방식을 따를 수 밖에 없기 때문이다.

 

주택의 경우에는 구조, 분위기, 주변환경 등을 받아 들이는 주관적이고 정서적인 면이 크게 영향을 미치지만 상업용 부동산의 경우에는 자산으로서의 부동산만을 구입하는 것이 아니라 부동산과 연계되어있는 수입원을 함께 구입하는 것이므로 여러 가지 숫자의 조합과 계산에 의존하여 부동산의 가치를 평가하고 구입을 결정해야 하는 것이다. 

 

또한 투자를 목적으로 주택을 구입한 경우에도 소유주는 주택시장이 활성화되어 가격이 오르기를 기다리면서 임대를 유지하는 것 이외에 특별히 할 수 있는 일이 없다. 그러나 상업용 부동산을 소유한 투자자들은 부동산을 통하여 수입을 유지하고 증대시키기 위해 계속해서 비용을 지출해야 한다. 상업용 부동산에 투자하는 것은 투자자 스스로 효과적으로 부동산을 관리하고 운영하려는 의지와 노력이 요구되는 새로운 비즈니스를 창업하는 일과도 같은 것이다.

 

투자에 따르는 수익이 일반적인 주택의 경우처럼 단순하게 시장의 변화에만 의존하는 것이 아니라 건물주의 비즈니스 태도와 노력에 따라 큰 차이를 만들어 낸다는 사실을 기억해야 한다.
 

숀킴(Sean Kim)
뉴스타 MRG 텍사스 부동산 대표
C. 972-245-2266
T. 972-245-2266
F. 214-279-3991
E-mail: sean.kim@newstartexas.com
2625 Old Denton Rd. Suite 576
Carrollton, TX 75007


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