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본 칼럼은 2018년 5월자 <월간부동산>에 실린 칼럼으로, 현 상황(2019년 5월)과 다소 맞지 않는 부분이 있을 수 있음을 알려드립니다.


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주택 구입 상담을 하다보면 대개 가장 먼저 꺼내는 상담 내용이 주택 융자에 관한 내용이다. 상담 내용중 거의 70-80% 가 융자에 관한 설명을 하는데 소요하게 된다. 요즘 주택 구입자들은 이미 여러 경로를 통해, 혹은 인터넷 주택 사이트를 통해 주택 선택에 대한 사전 지식이 거의 갖춰진 상태에서 부동산 에이젼트를 찾는 경우가 많다. 그래서 융자에 대한 설명의 비중이 많을수 밖에 없는것이다. 

 

이번 컬럼에는 최근 상담한 어느 바이어의 케이스를 공개하고자 한다.

 

다운페이를 최대화 하여 융자의 최적 조건을 물어본 한 바이어는 융자금액이 적어지면 이자율도 낮아진다고 여기고 있었다. 이는 반드시 맞는 생각은 아니라 오히려 그 반대가 옳을수도 있다는 설명을 해주었다.

 

왜냐 하면 렌더의 입장에서 융자금액이 많든 적든 들어가는 고정비용은 똑같은데 융자금액이 너무 적으면 이득이 줄어 들기 때문에 이자율(혹은 포인트)를 올릴 수밖에 없게 된다. 반대로 융자금액이 커지면 이윤의 절대금액이 커지므로 이자율(혹은 포인트)를 깎아줄 여유가 생겨 융자액이 클 때 흔히 있는 경쟁에서 이기기 위해 이자율(혹은 포인트)을 낮추는 경우가 많아진다.

모기지를 신청하는 사람들이 반드시 기억하고 있어야할 융자금액이 두가지 있다.

 

45만3,100달러와 67만9,650달러이다. 먼저 45만3,100달러는 단독주택에 대한 컨포밍 융자의 한계이다. 컨포밍 융자란 패니매, 프레디맥 등 국책모기지 기관의 심사기준에 부합되어 그 기관들에 팔 목적으로 렌더가 해주는 융자를 말한다.

 

45만3,100달러 이하의 컨포밍융자의 이자율도 융자금액이 낮아지면 질수록 이자율이나 포인트 차지가 약간씩 늘어난다. 이는 위에서 설명했듯이 렌더가 수익성을 확보하기 위해서다. 컨포밍 융자의 반대는 넌 컨포밍(Non-conforming) 융자이다. 넌 컨포밍융자란 융자가 패니매와 프레디맥 심사기준에 부합되지 않으므로 렌더가 자기북에 보유하고 있거나, 직접 월스트릿의 2차시장에 나가서 팔아넘기는 융자를 말하는데 속칭 점보융자라고 말한다. 융자금액 67만9,651달러이상이 여기에 해당한다.

 

그러면 융자금액이 45만3,101달러에서 67만9,650 달러 사이에 해당하는 융자는 무엇인가? 2007년도에 발생한 서브프라임 사태 이후 경색된 주택금융시장에 활기를 불어 넣기 위해서 당시 오바마 정부에서 컨포밍 융자의 한도를늘려서 또다른 컨포밍 융자를 하나 만들어 내고, 컨포밍 하이밸런스라고 불렀다.

 

컨포밍 하이밸런스 융자는 매우 중요한 융자이다. 왜냐하면 많은 한인들이 벌써50만불 이상의 주택에 투자하기 시작하면서 융자금액이 이 영역에 해당하기 때문이다.

 

서브프라임 사태 이후 사설 2차 금융시장은 전무하다시피하였다. 악성 주택모기지들 때문에 금융기관들 자체가 존립의 위기에 직면했는데 융자를 더 제공한다는 것은 생각을 못할 때였다. 하지만 정부입장에서 모기지를 제공하지않으면 집값이 더 떨어지게 되므로, 컨포밍융자의 한계를 넌 컨포밍 융자 영역으로 더 확대하여 패니매와 프레디맥으로 하여금 이를 소화하도록 했던 것이다.

 

이 컨포밍 하이밸런스 융자는 매우 중요한 융자이다. 왜냐하면 많은 한인들이 벌써 50만불 이상의 주택에 투자하기 시작하면서 융자금액이 이 영역에 해당하기 때문이다. 컨포밍 하이밸런스 이자율은 컨포밍 융자의 이자율보다도 높은게 일반적이다. 그런데 일부 렌더는 이 컨포밍 하이밸런스에 해당하는 융자금액에 대하여 점보융자로 신청이 가능하도록 해주는데 이는 손님들에게 엄청난 혜택이 된다.

 

왜냐하면 점보융자의 이자율이 컨포밍 하이밸런스의 이자율보다는 많이 낮기 때문이다.

 

30년 고정 기준으로 0.25% 내지 0.375% 가까이 난다고 보면 된다. 다시 말해 융자금액이 45만3,100 달러에서 67만 9,650달러에 해당할 때 점보융자로 융자를 받아야 이자가 낮다는 사실을 명심해야 한다. 일부 사람들은 억지로 다운페이먼트를 많이 해서 융자금액을 컨포밍융자 상한선 즉 45만3,100달러 이하로 낮추려고 하는데 이자율을 낮추기 위한 목적이라면 잘하는 일은 아니다. 융자금액을 45만3,100달러 이상으로 유지하고 점보융자로 융자를 받을 때 가장 좋은 이자율을 받을 수 있기 때문이다.

예를 다시 들어보자. 60만달러짜리 집을 사는 사람이 굳이 다운페이먼트를 14만7,000(35%)달러로 많이 하고 융자금액을 45만3,100달러 이하로 만들 필요가 없다는 것이다.

 

물론 이때 LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income Ratio), 혹은 Reserve Requirement 등 여러 심사기준에 문제가 없을 경우에 해당된다.

 

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숀킴(Sean Kim)
뉴스타 MRG 텍사스 부동산 대표
C. 972-245-2266
T. 972-245-2266
F. 214-279-3991
E-mail: sean.kim@newstartexas.com
2625 Old Denton Rd. Suite 576
Carrollton, TX 75007


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