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본 칼럼은 2018년 6월자 <월간부동산>에 실린 칼럼으로, 현 상황(2019년 5월)과 다소 맞지 않는 내용이 있을 수 있음을 알려드립니다.


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주택을 구입하거나 재융자를 받기 위해 융자를 신청하면 손님들은 3일 안에 LE(Loan Estimate)라는 서류를 받게 된다.

 

LE는 2015년 10월 TRID (TILA/RESPA Interated Disclosure)가 시행된 후 과거의 GFE(Good Faith Estimate)를 대체한 서류이다. 손님의 이름, 주소, 대상주택의 주소, 융자상품, 기간, 형태, 융자금액, 이자율 및 이자율 Lock-in 여부, 월 페이먼트, prepayment penalty 여부 등 융자와 관련된 제반 정보가 나와있는 중요한 서류이다.

 

손님은 LE를 통해 융자신청때 담당자와 나눈 얘기대로 융자가 시작되었는지 확인할 수 있게 된다. 이 LE의 첫 페이지 맨 밑에는 Estimate Closing Costs 라고 해서 융자와 주택거래에 들어가는 총비용이 표시되어 있다. 이 금액을 보고 대부분의 손님들은 깜짝 놀라서 융자담당자들에게 전화를 하게 된다. 왜냐하면 그 금액이 융자담당자가 애초에 말한 융자비용보다 훨씬 크기 때문이다. 왜 이런 일이 발생할까?

 

우선 첫째로 융자 비용(Loan Cost)과 클로징 비용(Closing Costs)의 차이점을 잘 모르는데서 기인한다고 볼 수 있다. 클로징 비용 바로 옆에 작은 글씨로 클로징 비용은 융자비용과 기타비용(Other costs)을 포함한 것이라는 문구가 나온다. 즉 클로징 비용이란 융자비용과 기타비용을 합한 비용을 말한다.

 

그런데 여기서 융자비용, 즉 Loan Cost 는 반드시 융자와 관련된 비용만을 의미하는 것은 아니라는 것이 손님들을 더 헷갈리게 한다. LE의 두 번째 페이지를 보면 융자비용을 크게 세가지, 즉 Origination Charges, 샤핑이 불가능한 비용, 샤핑이 가능한 비용등으로 나눈다. Origination Charges가 주로 융자, 즉 렌더와 직결된 비용들인데, Discount points, Processing fee, Underwriting fee 등이 여기에 해당한다고 보면 된다. 샤핑이 불가능한 비용으로 감정비와 신용보고서 비용이 해당된다.

 

마지막으로 샤핑이 가능한 비용에는 타이틀 회사(에스크로회사)에 지불하는 비용, 타이틀 비용, 공증비, 메신저 비용 등이 해당한다. 융자를 받지 않고 현찰로 집을 구입하더라도, 타이틀 회사 지불비용 등은 발생할 수 있으므로 융자비용, 즉 Loan Cost를 반드시 융자와 관련된 비용만으로 생각하는 것은 옳지 않다.

 

융자비용을 융자업에 종사하는 사람들은 Non-recurring costs 라고도 표현하는데, 집을 사거나 융자를 받을 때 딱 한번만 발생하는 비용이기 때문이다. 이의 반대말이 Recurring costs 인데, 집을 사거나 융자를 받은후에도 계속적으로 발생되는 것들을 말하는데 재산세, 이자비용, 집보험등이 이에 해당한다.

 

집을 사거나 재융자를 받을 때, 수개월 혹은 수일에 해당하는 재산세, 이자비용, 집 보험료 등을 미리 지불해야 하기 때문에 이를 클로징 비용으로 포함하게 된다. 왜냐하면이 돈이 없으면 클로징을 할 수 없기 때문이다. LE에서는 이러한 비용을 기타 비용으로 분류해 놓고 클로징 비용안에 포함시켜 놓은 것이다.

 

융자를 상담할 때 손님들은 융자비용이 얼마냐고 물어보고, 융자담당자는 이에 대한 답을 하는 반면에, 막상 LE를 받아본 손님들은 클로징 비용을 보고 깜짝놀라게 된다. 두 번째로 클로징 비용을 보고 손님들이 놀라게 되는 이유는 LE에 나와있는 비용들이 실제 비용보다 높게 책정 되어있기 때문이다. 렌더가 LE에 Disclose한 비용보다 나중에 실제비용이 10% 이상 많아질 경우에는 렌더가 이를 부담해야 하기 때문에 렌더는 대부분의 비용을 실제보다 높게 상정하여 Disclose 하는게 보통이다.

 

따라서 손님의 입장에서는 융자담당자가 말한 숫자보다 높게 나와있기 때문에 놀랄 수밖에 없게 된다. 손님은 융자가 끝나기 일주일 전쯤에 CD(Closing Disclose)라는 중요한 서류를 받게 되는데 여기에는 보통 대부분의 비용항목들이 현실에 맞게 조정이 되어있다.

 

CD는 2015년 이전의 HUD-1을 대체하는 서류로 렌더에서 융자가 최종승인이 나면 발행하는 서류이다. 손님들로 하여금 론닥(융자와 관련된 각종 법적서류들)을 사인하기 이전에 융자의 조건, 즉 이자율과 비용 등을 최종 확인하고 검토할수 있는 기회를 미리 주는 서류이므로 CD에 있는 대부분의 비용들은 정확하다고 보면된다.

 

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숀킴(Sean Kim)
뉴스타 MRG 텍사스 부동산 대표
C. 972-245-2266
T. 972-245-2266
F. 214-279-3991
E-mail: sean.kim@newstartexas.com
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