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중·하층 거주비, 소득의 40%까지 올라
“저소득층만의 문제 아냐” 경고 나와


지금까지 적정가격 주택 위기를 둘러싼 우려는 저소득층에게 미치는 영향을 중심으로 제기됐다. 정치인이나 정책 결정자의 관심도 좋은 일자리와 좋은 공립학교가 있는 지역에서 저소득층에게 어떻게 적정가격 주택을 공급하느냐에 집중됐다. 이 때문에 적정가격 주택 부족은 사회적 우려나 정책 실패를 넘어서 부유한 국가의 도덕적 위기라는 지적까지 나왔다. 

 

주택 문제는 대도시를 넘어 확산하고 있다. 노스캐롤라이나 샬럿의 경우 적정가격 주택이 3만4000채 부족한 것으로 조사됐다. 고용 여건이 좋아지면서 2000년 이후 10만 명이 유입된 상황에서 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면서 심각한 주택 부족에 시달리고 있다. 유타주 솔트레이크시티는 5만5000채가 부족하다. 심각한 것은 솔트레이크시티가 전국적으로 주택 건설이 가장 활발한 곳임에도 집이 부족하다는 점이다. 오하이오의 컬럼버스는 집값이 사상 최고치로 치솟으면서 구매자들의 구매 능력이 이를 따라잡지 못해 주택 시장이 오히려 진정되는 양상을 보이고 있다.

 

이 세 곳은 서부나 동부의 해안 도시가 아님에도 전국에서 가장 성장세가 빠른 도시로 부동산 가격이 급등하면서 주택 구매자나 세입자 모두에게 힘든 상황이 벌어지고 있다.

 

하지만 최근에 나온 새로운 조사 결과는 주택 문제가 저소득층만의 문제가 아닐 수 있다는 의문을 제기했다. 전국저소득층주택연합에 따르면 현재 임대주택 거주자 가운데 800만 가구는 소득의 절반 이상을 주거비에 사용하고 있고 전국적으로 적정가격 주택 부족분은 720만 채에 이르는데 상황이 악화하면서 주택 문제가 중산층으로 퍼지고 있다.

 

브루킹스 연구소 산하 메트로폴리탄 정책 프로그램의 제니 슈에츠 주택정책 연구원은 최근 발표한 논문에서 저소득층에 심대한 타격을 주었던 적정가격 주택 문제 일부는 중하층으로 스며들고 있고 행동에 나서지 않으면 문제가 악화할 것이라고 주장했다. '가격, 밀집 혹은 통근: 중산층에 가해지는 주택 스트레스'라는 논문에서 슈에츠 연구원은 센서스 정보를 바탕으로 지난 10년간 주거 비용이 평균 소득보다 더 빨리 상승한 후유증을 지적했다. "저소득층이 겪었던 문제가 이제 중하층 소득군에서 나타나고 있다. 우려하지 않을 수 없는 일이다." 

 

그렇다고 슈에츠 연구원이 전국적인 차원에서 중산층의 주택 위기가 심각해진다고 보는 것은 아니다. 

 

하지만 소득을 다섯 단계로 나눠보면 제일 아래 다섯 번째 소득층이 겪는 현재의 주택 문제가 네 번째 소득 계층에서도 점차 나타나고 있는 점을 경계해야 한다는 것이다. 다섯 번째 소득계층에서는 주거비에 소득의 60%까지 쏟아붓고 있는 상황이고 중하층인 네 번째 소득계층은 소득에서 주거비 비중이 40%까지 올라갔다. 전통적으로 안전한 주거비 비율인 소득의 30% 선이 깨지고 있는 것이다. 슈에츠 연구원은 이런 현상이 "전국적으로 나타나는 패턴"이라며 "캘리포니아뿐만 아니라 클리블랜드에서도 나타난다"고 우려했다. 

 

다른 연구조사도 있다. 버크셔 해서웨이사의 부동산업 금융서비스 제공사인 버카디아는 연 소득이 3만5000~4만9999달러인 중하층 가운데 2012년에서 2017년 사이 렌트비 압박을 받는 비율이 6% 늘었다고 발표했다. 

 

메트로폴리탄이 아닌 오클라호마주 털사 같은 지역에서도 렌트비가 소득의 40%에 이르는 중하층이 늘었다. 버카디아는 연구조사에서 다른 비용과 연계해 중하층의 주거비 상승 압박을 경계했다. 임금 정체 속에서 자녀 양육비와 대학 학비 상승으로 이미 경제적으로 압박을 느끼는 상황에서 주거비가 조금만 올라도 압박 강도가 높아진다는 것이다. 

 

미국진보센터는 2014년 이를 '중산층 압박'으로 표현했다. 미국진보센터는 200년에서 2012년 사이 가계소득이 정체된 상태에서 중산층 생활에 꼭 필요한 비용이 1만 달러 이상 상승했다고 발표했다. 세인트루이스 연방준비은행도 2017년 보고서에서 1986년 1월에서 2017년 7월 사이 단독주택 중간 가격 상승 폭이 중간 가계소득 상승 폭보다 390% 높았다고 밝힌 바 있다. 최근의 연구조사는 주택 문제가 중하층으로 번질 수 있는 상황은 10년 전부터 시작된 것이며 주택 문제를 지금처럼 생활고나 홈리스 같은 극단적인 상황으로 파악하는 시각에서 벗어날 때가 됐다고 지적한다. 

 

슈에츠 연구원은 주택 문제 해결책의 하나로 시 정부가 조닝 등 규제 해제를 제시했다. 조닝 등 시 정부의 규제는 땅값 상승의 주요 원인으로 꼽힌다. 링컨토지정책연구소에 따르면 2000년에서 2016년 사이 땅값은 76% 상승했다. 땅값 상승은 주택 건설비와 집값 상승으로 이어지고 결과적으로 주거비 지출로 이어진다. 현재 전체 가구 대비 주택 건설 비율은 1950년대 이후 최저치로 떨어져 있다. 

 

슈에츠 연구원은 "로컬 정부는 정책을 바꿀 동기가 없다"며 주 정부나 주의회 차원의 정책 개입이 필요하다고 주장한다. 최근 가주 상원이 조닝 변경을 허용하는 SB50 법안을 상정하고 오리건주에서 렌트 컨트롤을 주 전체로 확산하는 법안이 통과된 예에서 보듯 시민들의 정서도 주 정부와 의회의 개입을 요구하는 쪽으로 변하고 있다는 것이다. 

 

"주거비용 부담은 조금씩 소득 전반으로 영향을 미치고 있다. 이를 문제로 여기지 않고 주택 공급 체계를 바꾸지 않으면 중산층 위기는 조금씩 확산할 것이다."

 

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