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본 칼럼은 2018년 11월 <월간부동산>에 실린 칼럼으로, 현 상황(2019년 6월)과 다소 맞지 않는 부분이 있을 수 있음을 알려드립니다.


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많은 사람들이 늘 관심을 갖고 있는 주택금리는 어떻게 결정되게 되는가?

 

먼저 주택금리를 이해하려면 1년에 8번 열리는 연방정부의 FOMC(Federal Open Market Committee)를 통한 단기 이자율조정 시스템을 알아 두면 도움이 된다. 

 

FOMC를 통해 조정된 이자율은 주로 단기 금리에 민감한 크레딧카드, 자동차융자, 정기 예금 등을 통해 소비자 경제에 직접 영향을 주게 된다. 

 

하지만 주택 이자율은 기간이 15년 이상의 장기 고정금리여서 매달 이자율이 변할 수 있는 크레딧카드와 같은 단기 변동금리와는 조금 다르게 결정된다. 

 

즉, 주택금리는 장기금리여서 FOMC에서 단기금리를 조정하더라도 영향을 많이는 받게 되지만 꼭 같은 방향으로만 가는 것은 아닌 경우도 있기 때문이다.

 

우리가 흔히 말하는 주택금리는 FOMC 이자율을 기준으로 정해지는 것이 아니라 10년 만기 연방채권의 이자율에 약 1.7% 정도의 마진을 붙여서 정해지게 된다. 예를 들어 10년 만기 연방채권 이자율이 현재 2.3%라면 주택금리는 채권 이자율인 2.3%에다 마진인 1.7%를 붙인 4.0%로 정해지게 된다. 

 

물론 이 금리는 지역이나 은행에 따라 조금씩 차이가 날 수 있다. FOMC에서 단기 이자율을 올리게 되면 은행금리도 동시에 오르게 되면서 정기예금 같은 경우는 이자를 더 받게 되어 투자 수입이 늘어나게 된다. 

 

흔히 우리가 투자를 고려 할 때 정기예금, 주식 투자, 채권, 부동산 투자 등을 고려하는데 만약 가장 안전하다고 평가되는 정기예금이 이자율상승으로 투자 수익률이 연 2%에서 3%로 올라갔다면 앞서 말한 10년 만기 연방채권도 당연히 이에 상응하는 오른 이자율을 투자자에게 제시해야 투자자들이 연방채권을 구입하게 된다.

 

따라서 10년 만기 연방채권의 이자율이 상승한다면 주택금리는 당연히 오르게 된다. 트럼프가 대통령에 당선되고 나서 바로 주택금리가 올라간 것도 앞으로 경기가 더 좋아지고 신규고용도 많이 늘어날 것으로 예측되면서 이에 따른 소비도 늘 것으로 보여 FOMC에서 당초 예상보다 이자율을 빠른 속도로 올릴 것이라고 전망하면서 이에 따라 주택금리도 덩달아 오르게 되는 것이다.

 

모든 독자들도 미국 경제를 거의 파탄으로 몰아넣었던 서브프라임 사태로 인한 경제 공황의 악몽을 누구나 기억하고 있을 것이다. 서브프라임 사태의 원인이 되었던 여러 가지 금융상품 중 가장 중심에 있던 것이 바로 RMBS(Residential Mortgage-Backed Security)라는 상품인데 쉽게 이야기해서 많은 주택융자를 하나로 묶어서 이것을 담보로 일정 수익을 보장하는 채권을 발행해서 투자자들에게 파는 상품을 말한다. 

 

물론 서브프라임 전에도 이런 RMBS 채권상품은 있었지만 비교적 주택융자가 엄격해서 부실채권이 많이 발생하지 않았을 뿐이다. 하지만 주택시장의 과열로 융자심사가 부실해지면서 아무에게나 돈을 빌려주다 보니 이 부실융자를 담보로 한 RMBS 채권도 부실해지면서 서브프라임 사태를 맞게 된 것이다.

 

서브프라임 이후에 발행된 RMBS는 당연히 부실 채권이 거의 없게 되는데 문제는 시중금리가 오르면서 정기예금 수익율도 지속적으로 오를 것으로 보여 RMBS 채권에 투자한 채권투자자들도 이에 상응하는 오른 이자율을 통해 더 많은 투자수익을 원하게 되는 것은 당연하다.

 

따라서 주택융자를 담보로 발행되는 RMBS 채권의 이자율이 오른다는 이야기는 결국 주택이자율이 오른다는 이야기와 같다. 최근 RMBS 채권에 대량으로 투자하는 정부 연금펀드와 같은 대규모 기관투자자들에게서 이러한 RMBS 채권에 대해 이전보다 더 높은 수익률을 요구하는 경우가 증가하고 있어 채권이자율 상승으로 인한 주택이자율 상승은 피할 수 없을 것으로 보인다.

다만 속도가 문제인데 현재로서는 많은 전문가들은 2019년 중반까지 주택이자율이 현행 4% 초반에서 5.5% 정도까지 상승할 것으로 점치는 분위기가 대세를 이루고 있다.
 

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